撰写租店合同协议书时，以下特殊情况可能影响合同效力或履行：
1. 租赁物产权瑕疵：出租房屋未取得产权证，或存在抵押、查封等限制状态，可能影响承租人正常使用，甚至导致合同无效或被解除。
2. 格式条款问题：若合同由一方单方面拟定且含不公平条款（尤其是未明确提示和说明的免责条款），可能被认定为无效。
3. 租赁用途不符：如合同约定经营餐饮，实际用于仓储，可能违反规划用途或法规，导致合同无法履行或遭行政机关处罚。
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租店合同协议书的法律依据主要来自《民法典》相关规定。
《中华人民共和国民法典》第七百零四条明确，租赁合同内容一般应包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁物维修等条款，为合同必备内容提供法律依据。例如，若租金支付方式和时间不明确，纠纷时法院将据此判断合同是否具备基本要素。同时，第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，出租人可要求其在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人有权解除合同。这一规定可作为出租人违约救济的依据。因此，撰写租店合同时，务必确保条款符合上述法律要求，保障合同合法性和可执行性，避免因条款缺失或不明确引发法律风险。
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撰写租店合同协议书需结合实际情况明确关键条款。
租赁合同应明确租赁物、租金、租期、权利义务等基本条款。不同情况对合同内容有不同要求：
1. 商铺店面：需明确具体地址、面积和使用范围，避免后续争议。
2. 租金支付：未明确支付方式的，建议写明支付时间、金额、方式（如银行转账或现金）及逾期违约责任。
3. 长期租期：建议约定续租条件、提前解约情形及违约责任。
4. 装修维修：明确租赁期间维修责任归属、装修是否可进行及拆除限制。
5. 第三方担保或转租：明确担保责任或转租合法性及限制条件。
6. 口头协议风险：未采用书面形式的口头协议可能举证困难，建议尽量采用书面形式并由双方签字确认。
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撰写租店合同协议书时，需注意以下法律风险点：
1. 合同无效风险：如出租人未取得房屋所有权或无权出租，合同可能被认定无效，承租人可能被迫搬迁、无法主张装修赔偿。
2. 证据不足风险：如合同未采用书面形式或未保留租金支付凭证，纠纷时承租人可能因无法证明租赁关系或租金支付情况而难以维权。

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